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REVENTANDO LOS COMENTARIOS DE LA BURBUJA

Parece ser que el tópico de la burbuja está en la mente de todos - desde la oficina oval de la Casa Blanca hasta el cafetín del vecindario y ciertamente en la redacción de los diarios.

Parece ser que el tópico de la "burbuja" de los bienes raíces está en la mente de todos. . . desde la oficina oval de la Casa Blanca hasta el cafetín del vecindario y ¡ciertamente en la redacción de los diarios! Donde quiera que surja el tema, la Florida y, especialmente, el Sur de la Florida, se convierte en el centro de atención. Pareciera que el mundo entero está llegando aquí y que nuestros amigos del exterior quieren, o tener un pedazo del Sur de la Florida…o al menos frecuentar nuestras playas suficientemente como para sentir una sensación de pertenencia, de la cual disfrutamos todos diariamente.

Un nuevo libro que ha llegado a las librerías esta primavera y que se titula "Are You Missing the Real Estate Boom?", está repleto de importantes datos estadísticos y un análisis que suena razonable con relación a la dirección actual del mercado de bienes raíces en Estados Unidos. Fue escrito por David Lereah, Economista en Jefe de la Asociación Nacional de Corredores Inmobiliarios y uno de los principales expertos de la nación sobre las tendencias de los bienes raíces. El libro proporciona datos concretos sobre el verdadero "estado de la unión", en cuanto a lo que se refiere al mercado de bienes raíces. He hecho un extracto de algunos de sus razonamientos y cifras para añadir a lo que yo estoy actualmente presenciando en el mercado.

¿Está ya casi agotado este explosivo mercado que hemos estado observando durante la pasada década? Pienso que no. ¿Se van a terminar las asombrosas tasas de crecimiento anual en el valor que hemos estado experimentando durante los últimos cinco años? Posiblemente…sí. Aunque el mercado continúa estando hirviente y probablemente no pueda continuar acelerándose a la misma velocidad que lo hizo durante los pasados cinco años, ciertamente no espero una caída de ningún tipo. Pero más importante aún que mi opinión, son los datos ofrecidos por los expertos como David Lareah y otros, que apoyan la idea que todavía hay mucho que ver en el futuro.

Los principios del negocio de bienes raíces son relativamente sencillos. Sus valores son creados por "la oferta y la demanda". A medida que aumenta la demanda de casas (o cualquier tipo de bienes raíces) y la oferta disminuye, los valores siempre se elevan. Si pudiéramos medir exactamente la demanda de casas y pudiéramos proyectar correctamente la futura oferta de casas, sería bastante fácil predecir la dirección de la actividad de ventas y los subsiguientes cambios en el valor. Los datos necesarios para llegar a estas conclusiones están disponibles de inmediato; por tanto, se hace muy fácil crear un gráfico de valores a futuro.

El diario Norte Americano "USA Today" reportó en abril de 2005, que la Florida se convertiría en el tercer estado más grande de la nación para el 2011, sobrepasando a Nueva York. La población de la Florida se estima que aumente de 17,8 millones de habitantes actualmente, a casi 29 millones de residentes permanentes para el 2030. Al agregar el número de residentes de una segunda vivienda y de casas de doble propósito, los números son dramáticamente mayores. Según la Oficina de Investigación Económica y Demográfica de Florida, la ganancia "neta" actual de población del estado promedia casi 1.000 nuevos residentes permanentes por día.

Casi 200 de estos nuevos residentes están estableciendo residencia cada día en los Condados de Miami-Dade y de Broward. A un promedio de 2,2 habitantes por casa, esto significa que vamos a necesitar la construcción de aproximadamente 90 unidades de vivienda nuevas en cada uno de los dos condados cada día. . . ó 2.700 cada mes, a fin de afrontar nuestro crecimiento. Esto representa una necesidad de más de 32.000 nuevas unidades de vivienda a ser construidas cada año, sólo para alojar a nuestros nuevos residentes permanentes. . . además de todos los compradores de segundas viviendas que también desean comprar.

Existe una cantidad de hechos concretos que apoyan la premisa de que este activo mercado de bienes raíces continuará así por un número de años. El verdadero desafío está en mantener una percepción realista en la mente de los consumidores. He hablado con personas que están convencidas de que el crecimiento va a continuar adinfinitum… ésta no es la realidad. También he hablado con gente que está convencida de que el mercado va a llegar a una parada en seco. Bueno, ésto tampoco es la realidad. La verdad está en algún lugar intermedio. Los valores del mercado no pueden seguir aumentando año tras año a una tasa de 25% o más, pero creo que continuaremos viendo incrementos globales en el mercado que sobrepasarán cualquier aumento en el costo de vida anual…debido principalmente a la demanda de viviendas del Sur de la Florida, la cual no va a desaparecer.

La gran diferencia entre el Sur de la Florida y la mayoría de cualquier otro mercado estadounidense, es nuestro acceso a compradores de literalmente cada rincón del globo. El hemisferio occidental tiene 800 millones de personas… ¡y nosotros estamos ahí mismo en el medio! Las ventas de nuestras casas unifamiliares y de los condominios, no sólo dependen de la fuerza laboral local. Muchas de nuestras comunidades, especialmente nuestras comunidades costeras, ya son predominantemente habitadas por residentes a tiempo parcial… y esta característica se está extendiendo a todo lo largo y ancho del Sur de la Florida.

En el futuro, continuaremos mayormente siendo una comunidad de viviendas secundarias y no de comunidades de viviendas principales…lo cual es bueno. Los Sud-Floridanos a tiempo parcial pagan impuestos completos sobre la propiedad, salen a comer a nuestros fabulosos restaurantes, compran boletos para ver nuestros eventos culturales y deportivos y van de compras a nuestras maravillosas tiendas y boutiques. Tenemos claros factores mitigantes que hacen exclusivo a nuestro mercado, no siendo menos importante la escasez de tierra y el creciente número de personas que desean poseer una de nuestras propiedades. Si bien el crecimiento de los valores del Sur de la Florida probablemente no continuará a esas tasas tan aceleradas por el resto de la década, muchos reconocen que experimentaremos tasas de crecimiento que excederán con creces el promedio nacional. La perspectiva a largo plazo para nuestros mercados continúa siendo una atracción a nivel mundial.

Los siguientes datos proporcionan una base a mi convicción de que este activo mercado de bienes inmuebles del Sur de la Florida continuará moviéndose hacia adelante en una dirección positiva.

1. El crecimiento poblacional es el factor más importante que influye en la demanda de los bienes inmuebles

EstadosUnidos

    * Hay 296.000.000 de personas viviendo en EE.UU. y 6,5 mil millones de personas en el mundo.
    * La población de EE.UU. aumenta en 7.200 nuevos residentes por día.
    * 1 nuevo residente "neto" es agregado cada 12 segundos. 2.628.000 nuevos residentes cada año.
    * Se proyecta que la población de EE.UU. para el 2030 llegará a 364.000.000.
    * La edad media actual de los estadounidenses es de 35,3 años y será de 39 años para el 2030.
    * Los estadounidenses tendrán que comprar más viviendas en el futuro para albergar ese crecimiento.

Florida

    * Florida está creciendo aproximadamente en 1,000 nuevos residentes permanentes "netos" por día.
    * 36% de la migración neta se debe a la migración internacional.
    * Los condados de Miami-Dade y de Broward representan aproximadamente 1/4 de la población de la Florida.
    * Mami-Dade y Broward van a crecer de 4,1 millones de residentes a 5,6 millones para el 2030, un aumento de más de 170 personas por día por los próximos 25 años.

2. Formación de hogares

    * Los hogares de solteros están aumentando, lo que quiere decir que hay menos residentes por hogar promedio.
    * Mayores tasas de divorcio = Mayor número de hogares.
    * 58% de las casas en los condados de Miami-Dade y de Broward son condominios vs. viviendas unifamiliares.

3. Tendencias Demográficas

    * Los "Baby Boomers" Nacidos entre 1946 y 1964 41 a 59 años 82.000.000 de personas
    * La "Generación X" Nacidos entre 1965 y 1976 29 a 40 años 46.000.000 de personas
    * "Echo Boomers" Nacidos entre 1977 y 2005 0 a 28 años 76.000.000 de personas ________________________________________________________________________
    * 75% de estadounidenses 0 a 59 años 224.000.000 de personas

    * Los 82 millones de Baby Boomers entran ahora en su pico de años devengados.
    * Los boomers y los X en sus 30 y 40 años son los compradores de mejores viviendas de la siguiente década.
    * Lo boomers invertirán fuertemente en 2das y 3ras viviendas, a medida que su patrimonio crece y a medida que tengan mayor tiempo libre para viajar. El Sur de la Florida está en la lista de cada Boomer "para su consideración". Nuestro magnífico clima y la facilidad para viajar acá, son dos fuerzas muy poderosas.
    * 36% de todas las ventas de casas en el 2004 fueron viviendas secundarias, ¡un porcentaje sorprendente!
    * Los 76 millones de Echo Boomers justo están comenzando a comprar sus primeras casas.
    * Observaciones tempranas muestran que los Padres de los Baby Boomers están significativamente involucrados en ayudar financieramente a los Echo Boomers a comprar sus primeras casas… más que en cualesquier grupos de población de padres/hijos anteriores.
    * Los pensionados viven más tiempo; por lo tanto, permanecen en sus casas mayor tiempo… reduciendo el inventario disponible, siendo así parcialmente responsables por la subida de los valores.
    * La "transferencia de riqueza" desde la generación de mayores a sus herederos, ahora está comenzando a transferir cientos de millones de dólares … muchos de los cuales van a parar a los bienes inmuebles.
    * La inmigración representa un tercera parte del crecimiento de los hogares en los EE.UU. desde 1991… y sus cifras siguen creciendo como un porcentaje de las ventas totales.

4. Tasas Hipotecarias

    * Las tasas de interés para las hipotecas a 30 años desde 1979 hasta 1990 fluctuaron entre 10% y 17%.
    * Las tasas han venido cayendo de 10% en 1991 a su nivel más bajo en 40 años… de 5,5% a 6% en la actualidad… lo que continúa fomentando la compra de bienes inmuebles.
    * La mayoría de los pronosticadores más reconocidos predicen que las tasas permanecerán en el rango de un solo dígito, hasta el final de la década. Extraordinarias noticias para los compradores primerizos.

5. Venta de Casas e Inventario

    * Las ventas de las casas existentes en EE.UU. (excluyendo las nuevas) han aumentado a nivel nacional de 3,1 millones en 1991 a más de 6,5 millones en el 2004… el doble de la cifra de ventas en sólo 13 años.
    * La oferta de casas en los EE.UU. ha caído de 8,6 meses de inventario en 1998 a 4,5 meses de inventario en 2004. Tenemos una escasez de oferta de costa a costa.
    * La necesidad del mercado es tener de 6 a 9 meses de inventario, para tener un mercado balanceado de compradores y vendedores.
    * Menos de 6 meses de inventario de casas para la venta, continuará causando aumentos dramáticos en el valor de las casas.
    * Los Condados de Miami-Dade y de Broward están a niveles históricos de bajos inventarios… menos de 3 meses en Miami-Dade y menos de 2 meses en Broward.
    * La tierra disponible para desarrollos en las áreas urbanas vecinas está escaseando.
    * La dificultad para obtener permisos de zonificación y permisos varios, causan que la oferta de casas esté por debajo de la demanda… especialmente en el Sur de la Florida.

6. Beneficios Fiscales

    * ¿Cuál otra inversión le permite a una pareja de casados mantener hasta US$500.000 en ganancias libres de impuestos (US$250.000 para un soltero), como lo hace una residencia principal donde haya vivido por 2 años?
    * ¡La deducción de los intereses hipotecarios e impuestos sobre los bienes inmuebles, significa que el Gobierno Federal ayuda a los propietarios de casas a hacer sus pagos mensuales cada mes!
    * El impuesto sobre la renta máximo que se debe a la venta de propiedad de inversión poseída por más de un año, es de sólo 15% de la ganancia vs un impuesto máximo sobre ganancias personales de 35%.

Si bien todos estos ítems mostrados anteriormente, continúan ayudando a impulsar nuestro mercado de bienes inmuebles, al final el día… el crecimiento poblacional es el factor #1 que influye en la demanda de bienes inmuebles. Casi todos están de acuerdo que miles de recién llegados continuarán comprando casas en la Florida, ya sea como residencias permanentes o de tiempo parcial. A medida que la demanda aumenta para casas y el inventario de tierra para urbanizar disminuye, los valores en el Sur de la Florida continuarán subiendo. Así de simple.

No es una cuestión "¿de que si construimos, van a venir o no? Ya ellos están aquí… por eso la creciente demanda para vivienda principal, secundaria y aun terciaria. Es un gran momento para vivir y trabajar en el Sur de la Florida. Corre la voz….