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EN LA MESETA DEL BOOM

El mercado inmobiliario del Sur de la Florida ha dejado atrás los años locos. Ahora se habla de un valle prolongado en la cima del ciclo, con buenas oportunidades sobre todo a mediano y largo plazos.

Revista "Habitat" - Oct/Nov 2006

El mercado inmobiliario del Sur de la Florida ha dejado atrás los años locos cuando no era extraño que el valor de alguna propiedad subiera 100 o hasta 200 por ciento en un año. Ahora se habla de un valle prolongado en la cima del ciclo, con buenas oportunidades sobre todo a mediano y largo plazos.

Metropolitan Miami and W South Beach

Para hablar del estado del mercado inmobiliario del Sur de la Florida debe repasarse la dinámica que tanto lo distinguió en los últimos años, producto de condiciones muy particulares que en algunos casos están vigentes y en otros han dado un giro importante.

El boom aquí no ha sido un caso aislado: en menor o mayor medida se ha dado en Estados Unidos en general y en el mundo. Es común escuchar que las simientes fueron la caída de las tasas de interés en Norteamérica y una racha de vacas flacas en Wall Street. Pero esto fue sólo la chispa.

Debe analizarse lo que se prendió a nivel nacional y en el del Sur de la Florida en particular, pide André Sabbagh, líder de un exitoso equipo de venta de Century 21 en la Florida, AAA Realty, con más de 20 años de experiencia en el mercado y mucha cancha en la vertiente internacional, particularmente la latinoamericana. "En ese recipiente de combustible cayó el chispazo y ese es el boom. El tiempo que durará depende de la cantidad y la calidad del propio combustible."

A fines de la década pasada, el índice de disponibilidad de propiedades rondaba los seis meses a nivel Estados Unidos y los tres en el Sur de la Florida, cuando el promedio histórico nacional ha sido de entre seis y nueve meses. Por debajo de seis el mercado es favorable para los vendedores y por encima de nueve, para los compradores.

Pesa mucho la entrada al mercado de los hijos de la llamada generación del baby boom, la escalada de la inmigración y los mismos baby boomers: en los próximos 15 años se retirarán 76 millones (una cuarta parte de los norteamericanos), muchos de ellos con dinero suficiente para tener una morada secundaria y con Miami como opción número uno para eso. La pregunta es cuánta gasolina queda, ante un escenario donde las tasas de interés han ido en ascenso.

Capital at Brickell and Infinity II Lofts at Brickell

Cresta prolongada

Para Sabbagh, el boom en la región ha entrado en "una fase de meseta": un valle dilatado en lo alto de la curva. "Estamos en el punto de bajar de velocidad, lo que de ninguna manera implica una reducción de precios. Si el año pasado hubo una plusvalía de 20%, ahora habrá una de 10%, que es mi estimación. Lo tradicional en Estados Unidos es 5% anual, o sea que seguimos bastante bien."

La disponibilidad de la oferta residencial continúa debajo de los seis meses, la tasa de desempleo está entre las más bajas de Estados Unidos y los precios son aún significativamente inferiores a los de otras áreas metropolitanas de peso como Nueva York, Washington, Boston, Los Ángeles o San Francisco. Además, la escasez de tierra tocó ya su punto álgido. "Sólo nos queda ir para arriba y eso significa plusvalía", anota Sabbagh.

En los últimos cinco años, la valorización promedio anual fue de 20%, pero en sitios como Sunny Isles Beach llegó a 35 por ciento. A decir del entrevistado, si en plusvalía puede anticiparse una desaceleración, en volumen de ventas el registro podría ser igual al del año pasado.

La locura especulativa da paso a un enfoque de mayor plazo y de más usuarios finales. "De repente salía un edificio y en medio día se vendía por completo. Nadie lo quería para vivir, al día siguiente estaban revendiendo para ganar 20 ó 30 mil dólares en semanas.

"Si un inversionista quiere entrarle a Downtown Miami o a Brickell, digamos, tiene que pensar en el largo plazo, entre dos y cinco años. Ahora que si alguien busca una rentabilidad de entre cero y dos años, habría que ir a lugares con mucha menos oferta, como Aventura, Sunny Isles, Hollywood o Fort Lauderdale."

Junto al agua

Si se dice que sobre el corredor Centro-Boulevard Biscayne de Miami se levantarán unos 60 mil departamentos nuevos (la cifra probablemente quede en alrededor de 20 mil), en Aventura rige una moratoria de construcción.

Especular acerca de si hay una burbuja de mercado no es algo exclusivo de Miami, sino del mundo, dice Alberto Galante, director de Affinity Realty Group en México, empresa de servicios inmobiliarios integrales especializada en productos en preconstrucción en "ciudades calientes" como Las Vegas, Orlando y el propio Miami. "No vemos nada que pueda dar pie a un colapso; sí un lógico ajuste, como ocurre siempre cuando se da un auge. ¿Cuándo? ¿Uno, dos años, seis meses? Nadie tiene la bolita de cristal."

No es una corrección de precios, sí del ritmo con que suben. "Los bienes raíces son una inversión a largo término. Si piensas ganar en unos meses un 25% sobre la inversión, como se veía hace cuatro años, estás jugando; debes estar consciente de que si las cosas no salen como quieres, tendrás que quedarte con la propiedad. A la larga también verás beneficios."

El consejo es simple: elegir muy bien lo que se compra, con énfasis en la ubicación. "Nosotros siempre preferimos propiedades que estén frente o con vista al agua. Ahí no puede haber una burbuja. No vas a tener una ganancia de 200% anual, pero sí, quizá, de un nada despreciable 20 por ciento."

The Caribbean (Miami Beach) and Epic Residences & Hotel (Downtown Miami)

Oportunidades

Condominios de lujo
Buena inversión en el largo plazo y oportunidad de tener un rincón en medio del gran momento que vive el Sur de la Florida. Hay que tratar de estar lo más cerca posible al agua, sea el mar, una laguna, algún río o canal.

Propiedades de alquiler multifamiliares
El mercado medio. Zonas que padecieron años de decadencia y hoy renacen por su colindancia con los barrios exclusivos en auge, como es el caso de lo que se conoce como Overtown, vecino de Brickell y el centro. Aquí la historia apenas comienza; viene lo mejor en cuanto a rentabilidad.

Condohoteles
Como un tiempo compartido pero con la particularidad de que la propiedad es tangible y genera ingresos, tanto más en sitios como Miami, con sus altos porcentajes de ocupación hotelera. Cuando el administrador es una cadena de prestigio, la inversión puede incluso pagarse sola tras un enganche de 30 por ciento.

CIMA and Villa Magna

¿Dónde y con qué fines?

Comprar en preconstrucción para revender
Aventura, Sunny Isles, Hollywood y algunos desarrollos en Miami Beach. Para vender antes de la entrega, entre ocho y 18 meses: Sunny Isles, Aventura, Hollywood y Fort Lauderdale.

Para disfrutar y tener como inversión a largo plazo
Todas las zonas mencionadas embonan en este apartado, pero hay que destacar el caso del corredor Brickell-Downtown-Boulevard Biscayne, llamado a ser una especie de Manhattan tropical. Vienen miles de condominios nuevos y la plusvalía no será tan alta como en otros sitios, pero sólo en el corto plazo.